Escrow účet

(též: svěřenecký účet, depozitní účet u třetí strany)

1. Co je escrow účet

Escrow účet je zvláštní bankovní účet spravovaný neutrální třetí stranou (escrow agent, nejčastěji banka nebo notář), na který kupující složí finanční prostředky, dokud prodávající nesplní předem definované podmínky smlouvy. Jakmile agent ověří splnění podmínek (např. převod vlastnického práva v katastru, doručení zboží, vymazání zástav), uvolní peníze beneficientovi.

Smyslem escrow je minimalizovat riziko obou stran – kupující má jistotu, že zaplatí až po dodání, a prodávající ví, že peníze jsou k dispozici.

2. Typické použití

Oblast	Příklady transakcí	Specifika
Realitní obchod	Prodej bytu, developerské projekty, úschova kupní ceny do přepisu LV	Escrow agentem bývá notář, advokát nebo banka; podmínkou výplaty je zápis nového vlastníka v KN.
M&A / Venture capital	Část kupní ceny nebo „holdback“ na garance (R&W), earn-out	Časté je vydání prostředků po uplynutí záruční lhůty (12–24 m) nebo při splnění KPI.
E-commerce / C2C platformy	Aukro, Allegro, Fruugo – peníze uvolněny po potvrzení doručení / absence reklamace	Implementováno přes platební instituci podle PSD2.
Software & licence	Escrow zdrojového kódu (source-code escrow) – kód se vydá zákazníkovi, pokud dodavatel skončí	Zde jde o úschovu nehmotného aktiva, nikoli peněz.
Stavební zakázky	Zádržné (retention money) drženo na escrow po dobu záruky	Snadnější audit a oddělení od cash-flow dodavatele.

3. Účastníci a dokumenty

Depositor / Payer – ten, kdo vkládá prostředky (kupující).
Beneficient / Payee – příjemce po splnění podmínek (prodávající).
Escrow agent – nezávislá instituce (banka s licencí §41 zák. o bankách, notář, advokát).
Escrow agreement – trojstranná smlouva s přesnou definicí:
- částky, měny, identifikace účtu,
- konkrétních „releasing conditions“ (např. doložení V-Forma KN, předávací protokol, elektronický maersk BL),
- lhůt, dokumentace, způsobu řešení sporu,
- poplatků agenta a úročení.

4. Postup krok-za-krokem (realitní prodej)

Podpis kupní a escrow smlouvy.
Kupující převede kupní cenu na escrow účet (CZK/EUR).
Agent potvrdí přijetí a vydá doklad o blokaci prostředků.
Prodávající podá návrh na vklad vlastnického práva do KN.
Po právní moci vkladu agent obdrží vyrozumění KN (nebo právní kontrolu advokáta).
Agent uvolní peníze prodávajícímu (T + 1).
Zůstatek úroku připadne dle smlouvy (typicky kupujícímu).

5. Bankovní vs. advokátní / notářská úschova

Kritérium	Bankovní escrow účet	Advokátní / notářská úschova
Regulace	Zákon o bankách, interní pravidla (OCSR)	§ 56a NZ, § 85a NotŘ; povinné hlášení ČAK/KNK
POJISTKA	Bankovní garanční systém (Garanční fond) – 100 000 €	Povinné pojištění profese (adv. 50 mil. Kč min.)
Rychlost otevření	3-7 dní, AML/KYC proces banky	1-2 dny, flexibilnější pro cizince
Poplatky	0,1 – 0,3 % z částky (min. 5 000 Kč)	0,1 – 0,2 % + DPH (min. 10 000 Kč)
Úročení	Nízké, dle sazby spořicího účtu banky	Často bez úročení, ledaže se strany dohodnou

6. Účetní a daňové zachycení

Subjekt	Jak účtuje během úschovy
Kupující	314 – Poskytnuté zálohy / 221 – Bankovní účty (snížení hotovosti)
Prodávající	Nemá ještě výnos; v rozvaze nic, případně 315 – Pohledávka z budoucího prodeje
Escrow agent	Cizí prostředky mimo vlastní bilanci (podrozvahové evidence)

Úroky připsané na escrow podléhají 15 % srážkové dani (FO) / 19 % DPPO (PO) podle toho, komu připadnou.

7. Rizika a ochrana

Riziko	Jak se mitiguje
Insolvence agenta	Výběr licencované banky / pojištěné profese; prostředky vedou oddělenou evidenci
Nejasné podmínky uvolnění	Precizní definice v escrow agreement, přílohy (exemplář LV, přesný wording KN)
Podvodné instrukce (spoof)	Vícefaktorové ověření změn účtu (call-back pravidlo), digitální podpisy
AML / sankční screening	Předběžné KYC, kontrola sankčních listin EU/OFAC